Kekuatan tenang investasi swasta.

Perusahaan besar transaksi real estate mungkin mendominasi headline surat kabar tetapi investor swasta yang mendominasi pasar, mengatakan Canadian orang dalam real estate. Dan, sementara pengembalian kelembagaan investasi real estate telah melonjak baik ke tingkat dua digit, investor swasta mengantongi keuntungan dua kali lebih besar.

"Pers mencakup penawaran besar, perusahaan publik, trust investasi real estat. Ini tidak mencakup penawaran dilakukan oleh investor swasta dan itu mungkin adalah segmen yang paling aktif dari pasar saat ini," kata Blake Hutcheson, kepala Canadian operasi broker CB Richard Ellis Ltd

Dengan berbagai pilihan untuk high-net-worth individu, dan keuntungan yang lebih tinggi daripada investor institusi, perorangan atau kelompok kekuatan yang signifikan, terutama untuk transaksi di bawah $ 10-juta. Dana investasi swasta, khususnya, menjadi kendaraan populer.

"Investor swasta mencapai sekitar 40 persen dari semua transaksi dicatat di Kanada dan dalam banyak kasus mereka mengantongi kembali di kisaran 20 persen sampai 30 persen setahun," kata Mr Hutcheson.

Sebagai perbandingan, Indeks Properti terbaru Kanada menunjukkan bahwa investor institusional rata-rata return 12,9-persen pada semua bentuk investasi properti tahun lalu, dibandingkan dengan 8,4 persen pada tahun 2003. Hasil investasi ritel memimpin dengan pengembalian tahunan rata-rata 16,9-persen, diikuti oleh 14,4 persen untuk industri properti, 10,8 persen untuk kantor dan 6,1 persen untuk perumahan. Indeks ini dikelola oleh Institut Kanada Manajer Investasi Real Estat / Internasional Property Databank.

Investasi swasta di bidang real estate dapat mencakup berbagai macam pilihan, kata George Carras, presiden RealNet Canada Inc, yang melacak transaksi real estate di seluruh negeri. Mereka dapat mencakup individu membeli atau menjual, kemitraan, sindikat atau bahkan dana terdiri dari investor individu atau kombinasi dari investor individu dan institusi.

"Apa yang saya dapat memberitahu Anda adalah bahwa investor swasta yang jauh kekuatan terbesar dalam penjualan senilai $ 10-juta atau kurang," katanya. "Karena kita tidak memiliki banyak aset yang besar di Kanada, $ 10 juta atau kurang membentuk sebagian besar dari pasar."

Pada periode yang berakhir 30 Juni lalu, yang paling baru yang RealNet memiliki statistik yang tersedia, investor swasta menyumbang 40 persen dari semua transaksi di bawah $ 10 juta. Dalam kisaran di bawah $ 10-juta, mereka mewakili 75 persen dari seluruh penjualan apartemen dan 45 persen dari seluruh penjualan properti ritel.

Alasannya?

Real estate nikmat investor swasta, Mr Hutcheson mengatakan. "Kemampuan untuk menggunakan ketentuan biaya modal tunjangan [depresiasi] untuk mengurangi pajak atas penghasilan semua iming-iming sebuah .... Selain itu, investasi yang baik dapat memberikan baik arus kas dan jangka panjang apresiasi modal.

"Selain itu, seperti reksa dana, ada produk yang sesuai dengan kebutuhan hampir setiap individu tinggi-net-kekayaan."

Kekayaan bersih yang tinggi adalah kunci untuk berinvestasi dalam real estat komersial. Membeli bangunan $ 2 juta akan membutuhkan sekitar $ 400.000 uang tunai sebagai pembayaran 20-persen turun. Unit dana yang diselenggarakan oleh perusahaan manajemen kekayaan atau syndicators biasanya biaya dalam kisaran $ 50.000 sampai $ 250.000. Taruhannya kemitraan bervariasi sesuai dengan ukuran kesepakatan dan jumlah mitra yang terlibat.

"Kemitraan biasanya terstruktur dengan mitra umum yang bertanggung jawab dan sejumlah mitra terbatas," kata Michael Cowie, wakil presiden eksekutif di Colliers International di Toronto. Dengan akun sendiri, ia telah berpartisipasi dalam sekitar $ 100-juta senilai kemitraan real estate dalam lima tahun terakhir.

"Mereka biasanya disusun atas dasar mana investor mendapat jaminan pengembalian tertentu dalam tahun-7 persen untuk rentang 10-persen masing-masing dengan bagian dari apresiasi modal ketika properti dijual Secara bersama-sama., Uang tunai mengalir setiap tahun ditambah keuntungan dari penjualan dapat mencapai ke kisaran 20 persen sampai 30 persen setahun. "

Mr Cowie baru-baru ditutup satu kesepakatan tersebut, membeli struktur komersial di pinggiran barat Greater Toronto Area sebesar $ 10 juta. Dalam kesepakatan bahwa ia memiliki tiga mitra dan membeli dari sebuah kelompok dengan 11 mitra.

Dana investasi swasta telah menjadi semakin populer dengan tinggi-net-worth individu, kata Paul Braun, managing director CanFirst Capital Management of Toronto. Pada tahun 2002, misalnya, CanFirst diselenggarakan dana tertutup $ 45 juta, tujuh tahun untuk berinvestasi dalam properti industri. Sampai saat ini telah menghasilkan 33-per-sen kembali tahun dalam bentuk tunai dan apresiasi modal. Minimum investasi di dana itu adalah $ 100.000.

CanFirst tahun ini mengangkat dana $ 55-juta, juga ditujukan untuk investasi real estat industri, dengan unit dengan harga $ 250.000.

"Kita bisa dengan mudah mengumpulkan lebih," katanya. "Tidak ada kekurangan dari investor swasta Masalah yang kita hadapi adalah kurangnya pasokan properti industri untuk berinvestasi masuk Mereka telah menjadi sangat sulit untuk menemukan tapi. Kami memiliki jendela dua tahun untuk menginvestasikan uang, maka lima lebih lanjut untuk meningkatkan nilai dari aset dan menjual. "

Cumberland Swasta Wealth Management Inc adalah perusahaan lain yang telah sukses besar dengan swasta dana investasi real estat. Pada tahun 1998, ia mengadakan dana yang diperoleh bangunan industri tua di Toronto King Street West, dan Spadina kawasan Avenue, ditingkatkan dan diperbaiki dan akhirnya mereka digulung menjadi kendaraan sekarang dikenal sebagai Dipercaya Properti Estate Sekutu Investasi Real. Investor dana Asli kembali mengantongi "secara signifikan lebih besar dari 20 persen per tahun," kata Gerald Connor, ketua Cumberland itu.

"Ada uang yang akan dibuat di ceruk pasar untuk investor swasta," katanya. "Kami melihat hal-hal dalam kisaran $ 5-juta. Kami ingin memperoleh sekitar $ 40 sampai $ 50 per kaki persegi, menghabiskan $ 30 sampai $ 35 dalam perbaikan dan mendapatkan sebuah bangunan senilai $ 100 kaki persegi.

"Kami melihat untuk menggandakan uang kita dalam lima tahun."

Cumberland menimbulkan dana baru senilai antara $ 20 juta dan $ 30 juta setiap tahun. Jika dana tersebut tidak dapat menemukan apa-apa untuk membeli, maka uang dikembalikan kepada investor. Jika pembelian dibuat, maka investasi terkunci dalam untuk sampai tujuh tahun. Minimum investasi adalah $ 50.000.

Di Halifax, Kanada Future Inns Inc telah memberikan investor dengan kembali berjalan antara 20 dan 30 persen per tahun, kata Sandy McEachern, wakil presiden. Perusahaan ini memiliki hotel di Halifax, Dartmouth, Cardiff, Wales, ditambah satu berlangsung di Plymouth, Inggris, dan dua di tahap perencanaan, satu di Moncton, NB, dan satu di Guelph, Ontario.

Semua dibiayai dan kini dimiliki oleh investor individu, yang membeli unit mulai nilai dari $ 150.000 untuk properti Dartmouth asli untuk $ 250,00 untuk Masa Depan Plymouth terbaru Inn.

Pendekatan ini didasarkan pada sindikasi diatur sebagai pajak-terlindung investasi oleh rantai Akhir Perjalanan di pertengahan 1980-an.

Properti Dartmouth asli adalah 145 kamar dan biaya $ 3 juta. The Plymouth baru Future Inn, dengan perbandingan, akan biaya $ 11-juta.

"Investor melihat di atasnya hampir seperti anuitas," kata Mr McEachern.

SUMBER: REALNET CANADA INC